空置税中看不中吃

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梁发芾

国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴近日表示,当前我国房屋空置率太高,而房产税的出台需要多种条件支持,可能需要较长时间,所以可以考虑征收空置税,“以达到理性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果”。此建议引起热烈争论。

贾康认为,以空置税促成房地产健康发展,只是一个“美好的愿望”。如果要实现“房住不炒”的原则,实现住房的居住而非炒作投机的功能,那么,空置税比起房地产税来说,无疑更为公平合理,精准科学。一旦对囤积大量住房宁可空置却既不居住,又不出售,也不出租的业主征收空置税,那么,这些空置的房屋,就要么被迫出售,要么被迫出租,总之可以增加住房和租房的市场供给,缓解供求矛盾,实现资源的有效利用,进而抑制房价和房租的上涨。

空置税从道理上来说完全站得住脚。城市重要区段的住房是非常稀缺而宝贵的资源,你拥有大量住房,却不合理利用,不但抬高了当地房价和房租,而且浪费了非常稀缺的资源。虽然作为业主有权支配和处置自己的财产,出售和出租或者空置都是自己的财产自由权利,但是,财产不但意味着权利,也附随着相应的责任,没有人有权利浪费和虚耗稀缺资源。

资源要被充分、合理而有效地利用,浪费稀缺资源在伦理上不具有正当性,国家由此而立法对于此类行为予以规制,课征税收,有相当的正当性。空置税的另一个合理之处在于,它并不是一种没有替代性选择的强迫性税收如人头税,它是一种业主完全可以通过调整自己的行为予以规避,且此等规避并不会带来较大损失的税收。面对此项税收 ,你如果不愿意缴纳,也可以合理地选择通过出售或出租的方式予以规避。征收空置税的目的,就在于诱导你出售或出租住房。你不愿意纳税而出租或出售了住房,该税的目的即已达到,征税并不是真正的目的。这种税收就像某些消费税一样,带有一定的惩罚性质,是对某种行为和不作为的惩罚。

所以,这项税收是一种社会政策税或者说是调控税,并不主要是为了获得财政收入,而是为了诱导和调整人们的行为,使其作出符合国家意图的选择。而出售或出租住房,对于业主来说,也并不存在什么不可负担的损失。所以,空置税是一种给予业主有相当空间自主选择且可以将损失降到最低的税种,它对于纳税人的威压是比较低的,是一种良税。

空置税虽然是一种看起来很不错的税种,但是,真要实行则困难重重。首要的问题是,各地住房的空置率到底多高,信息很不充分。征收空置税,总要基于空置率较高,空置现象较为严重这样的事实。但现在人们有鼻子有眼地所说的城市住房空置率,多为道听途说,没有严格的统计学基础。有人说通过国家电网征收电费统计出空置率数据,有的说根据自来水供水统计出了数据,实际上,这些数据是否真实可靠都要存疑。开征空置税显然不能没有统计学的数据基础。如果城市住房并不存在大量的空置现象,空置率相当小,那么,征收这种税也就没有什么意义了。

有人说空置税最大的难点是界定难,也就是什么样的住房属于空置房,什么样的不是,界定起来有麻烦。实际上,这个应该不是很大的问题。在规定的时间内(如一年内),既没有居住也没有出租出售的住房,就可以认定为空置房。


但问题在于,核实每个具体的住房的时候,困难就出现了。用什么办法能够确定,某套具体的住房,在规定的时间内既没有居住,也没有出租?有人说,可以通过用电量作为衡量标准,如一年内用电量低于20度就可以认定为空置。


也有认为可以用用水量作为标准。国外甚至有将用电或用水量不到普通住户五分之一的住房,认定为空置房。用电和用水现在是由计算机系统自动记录和保存的,以用电量或用水量作为标准,比较客观可靠。电力部门和水务部门可以与税务部门联网,实现信息共享,征税会变得便捷。但仍然有问题。如果规定的用电量或用水量很低,那么,业主临时突击用电用水,随便就能够突破标准;如果额度规定得高一些,那么,那些比较俭省因而用电用水很少的业主,可能就要被无辜征税。

除了用电或用水的指标外,人们还建议了其他办法,有人建议让居委会大妈盯着住户,有人建议物业公司报告等等。这种由人工入户调查或盯看核实的办法,并不靠谱。人们可能会打瞌睡盯不到位;无论居委会还是物业公司,都可能串通业主弄虚作假。所以,要征收空置税 ,可能要面临极为高昂的征管成本。


在目前,要弄清楚一套住房的业主都非常困难,而要弄清楚它是不是在特定的时间内空置,那就更是难上加难了。空置税是一项旨在调控住房价格,增加住房供应的理想税种,但要让理想落地生根,需要非常精细的设计。目前我们的不少税种包括刚刚修正过的个人所得税,存在设计粗放不够精细难以操作因而牺牲税收公平和效率的缺陷,空置税如要实行,当然应该力求克服这些痼疾。



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